Prawne i rzeczowe zabezpieczenia kredytów, część druga

5. Ubezpieczenie brakującego (niskiego) wkładu własnego

Rekomendacje KNF dla kredytów hipotecznych ograniczają wskaźnik LTV do 80% dla kredytów zabezpieczonych na mieszkaniach i 75% dla kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach użytkowych. Dodatkowe ubezpieczenie części kredytu ponad wskazane LTV pozwala zwiększyć wskaźnik LTV.

Dzięki ubezpieczeniu części kredytu możliwe jest udzielenie 95% wartości nieruchomości (mieszkalnej, do końca 2015roku. Potem rekomendacje będą dalej to ograniczać w dół). Dzięki temu kredytobiorca nie musi posiadać dużego wkładu własnego, zatem banki są w stanie prowadzić szerszą akcję kredytową. Ubezpieczyciel w przypadku egzekucji kredytu spłaci jego część przekraczającą rekomendowane LTV. Resztę bank powinien łatwo uzyskać z nieruchomości więc zwiększa to prawdopodobieństwo skutecznej egzekucji całości kredytu.

6. Inne ubezpieczenia

Obligatoryjnie:

• ubezpieczenie nieruchomości, na której ustanawia się hipotekę (z wyjątkiem działki niezabudowanej).
• ubezpieczenie pomostowe – czyli ubezpieczenie kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki w KW nieruchomości. Stosowane gdy nie ma możliwości zastosowania innych zabezpieczeń przejściowych (np. ustanowionej przed wypłatą kredytu hipoteki na ten czas na innej nieruchomości). Hipoteka jako podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego, wymaga dokonania pewnych procedur: musi być przeniesiona własność nieruchomości a wniosek o wpis musi rozpatrzyć sąd. Ubezpieczenie to zabezpiecza kredyt w czasie trwania tych procedur.

Zależnie od sytuacji – ubezpieczenia na życie, casco i inne.

Samo ubezpieczenie to jednak mało. Potrzebna jest jeszcze cesja z polisy.

7. Przelew (cesja) praw z umów najmu, deweloperskich, ubezpieczeń itp.

Cesje, czyli przekazanie praw przez cedenta (w tym wypadku kredytobiorcę) na cesjonariusza (bank), stosuje się wtedy, gdy cedenta łączy z trzecią stroną istotna z punktu widzenia kredytu umowa.

Cesja występuje zawsze dla:

• Umów deweloperskich, czyli umów przedwstępnych zawartych przez klienta z deweloperem. Cesja taka ma na celu zapewnienie, że w razie nie dojścia transakcji do skutku (przeniesienia własności nieruchomości przez dewelopera na kredytobiorcę), to bank wstępuje w prawa kredytobiorcy. Zasadniczo po to, by wszelkie dokonane do tej pory wpłaty (w końcu są to pieniądze banku) trafiły bezpośrednio na konto banku, a nie klienta. Zabezpiecza to bank przed utratą zainwestowanego kapitału.
• Umów najmu, jeśli te umowy są podstawą dochodów uwzględnionych przy badaniu zdolności kredytowej (w przypadku budowy/zakupu nieruchomości na wynajem). Cesja taka gwarantuje zazwyczaj wpływ środków z tytułu opłat od najemców na techniczny rachunek banku, z którego pobierana jest rata, a nadwyżka trafia na rachunek klienta.
• Umowy ubezpieczenia nieruchomości – przy kredytach zabezpieczonych hipotecznie bank zawsze wymaga ubezpieczenia nieruchomości (z wyjątkiem niezabudowanych działek). Umowa ubezpieczenia powinna zazwyczaj opiewać na sumę co najmniej równą kwocie kredytu. Bank wchodząc drogą cesji w prawa ubezpieczającego gwarantuje sobie bezpośrednią wypłatę środków z polisy w razie zniszczenia nieruchomości. Tym samym spłaca lub nadpłaca się kredyt.
• Kontraktu, jeżeli kredyt został udzielony „pod kontrakt”, czyli ma służyć umożliwieniu wykonania kontraktu zawartego np. w drodze przetargu.

Oprócz tego ceduje się:

• Prawa z innych ubezpieczeń – na życie, casco itp. Zależnie od konkretnego przypadku i wymaganych ubezpieczeń.
• Inne możliwe do scedowania prawa, jeżeli dany kredyt tego wymaga. Na przykład stosuje się przy inwestycjach deweloperskich przelew roszczeń do generalnego wykonawcy. Daje to bankowi możliwość egzekwowania środków od generalnego wykonawcy jeżeli np. nie zakończy budowy, coś zepsuje i nie da się uzyskać pozwolenia na użytkowanie – ogólnie nie da się przeprowadzić realizacji projektu i nie przynosi on dochodów. W takim wypadku to bank a nie inwestor może wystąpić z roszczeniami odszkodowawczymi do generalnego wykonawcy.

8. Pełnomocnictwa do rachunków bankowych

Mają na celu ułatwienie ściągania należności bieżących (raty, opłaty) poprzez automatyczne ściąganie ich z rachunku bieżącego kredytobiorcy. Minimalizują ryzyko niewpłacania rat i opłat przez klienta w terminie (oczywiście o ile klient faktycznie z rachunku korzysta i obraca środkami na nim).

Wygodne również dla samego klienta (rata „sama się” spłaca w wymaganej wysokości w terminie).

9. Zakaz zaciągania kolejnych zobowiązań bez zgody banku

Ma na celu zapewnienie utrzymania zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Wpisany praktycznie w każdą umowę kredytową, ma zapewnić niepogarszanie się sytuacji ekonomicznej kredytobiorcy przyjętej w analizie kredytowej. W praktyce nikt się do niego nie stosuje, jednak należy mieć na uwadze fakt, że w przypadku problemów ze spłatą kredytu, niezastosowanie się do zapisów umowy stawia kredytobiorcę na przegranej pozycji.

10. Inne zakazy (wpisane w umowie kredytowej)

Na przykład występujące przy spółkach celowych zajmujących się najmem, łącznie z zastawem rejestrowym na udziałach. Celem stosowania jest „czyste” przejęcie nieruchomości w postaci spółki.

Zakazy zatrudniania pracowników, prowadzenia innej działalności niż wynajem kredytowanej nieruchomości itp. sprawiają, że bank przejmuje w przypadku egzekucji z udziałów czystą, wynajętą nieruchomość bez innych „naleciałości”.

C. Zabezpieczenia rzeczowe

1. Hipoteka na nieruchomości

Zabezpiecza rzeczowo kwotę kredytu (pozwala na pierwszeństwo egzekucji z danej nieruchomości). Zazwyczaj ustanawiana na 150% kwoty kredytu, co ma zabezpieczać kapitał, odsetki należne i koszty windykacji.

W przypadku konieczności egzekucji – komornik sprzedaje nieruchomość i w pierwszej kolejności z tych środków zaspokaja wierzyciela hipotecznego (lub wierzycieli gdy jest ich kilku – w kolejności miejsc hipotecznych).

Jest to podstawowe zabezpieczenie kredytów hipotecznych, ale również najchętniej widziane zabezpieczenie innych kredytów - np. obrotowych.

2. Przewłaszczenie – przeniesienie własności (lub częściowe przeniesienie własności – współwłasność) przedmiotu stanowiącego zabezpieczenie

Stosowane dla zabezpieczeń rzeczowych ruchomych – bez możliwości ustanowienia hipoteki. Np. samochodów itp.
Ogranicza rozporządzanie przedmiotem przez dłużnika (np. sprzedaż) a także pozwala na fizyczne zajęcie przedmiotu w przypadku egzekucji należności.

3. Kaucja - Blokada środków na rachunku bankowym

Zabezpiecza bieżące płatności rat. Może również stanowić zabezpieczenie całego kredytu (tzw. kredyt finansowy).

Kredytobiorca deponuje określoną pulę środków finansowych na zamkniętym rachunku w banku kredytującym. Ewentualne wykorzystanie tych środków oraz termin i sposób uwolnienia opisuje się w umowie kredytowej.

4. Zastaw rejestrowy

Stosuje się jako zabezpieczenie wierzytelności. Zastaw rejestrowy jest szczególną formą zastawu, uregulowaną ustawą o rejestrze i zastawie rejestrowym. Zazwyczaj ustanawiany np. na udziałach w spółce zaciągającej zobowiązanie.

Z chwilą ustanowienia zastawu wierzyciel nabywa prawo, na mocy którego będzie mógł dochodzić zaspokojenia z obciążonej rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością. Będzie miał też pierwszeństwo przed innymi wierzycielami właściciela obciążonej rzeczy.

5. Rachunki powiernicze przy kredytach deweloperskich

Mają zapewnić zabezpieczenie wpłat klientów dewelopera.

• Rachunek otwarty – bank wypłaca deweloperowi część środków z rachunku podczas realizacji przedsięwzięcia zgodnie z postępem prac budowlanych. Możliwe stosowanie tylko do końca 2015r.
• Rachunek zamknięty – bank wypłaca deweloperowi środki po zakończeniu inwestycji.

Rachunki powiernicze zabezpieczają nie tyle dewelopera (jego bank) co jego klientów. Jednak bankowi również zapewniają większe prawdopodobieństwo zakończenia kredytowanej inwestycji, a nie ulotnienia się firmy z wpłatami od klientów.

Podsumowanie

Jak widać wachlarz zabezpieczeń stosowanych przez banki jest bardzo szeroki. Zasadniczo im kwota kredytu wyższa, tym więcej zabezpieczeń stara się uzyskać bank. Ciężko się temu dziwić, w końcu bank musi dbać o bezpieczeństwo pożyczanych pieniędzy.

Tomasz Suski, wrzesień 2015

Jeśli wpis okazał się przydatny – zapisz się na newsletter lub polub nas na FB, by nie przegapić kolejnych!