796 20 20 12
1. Mieszkanie
Lokal mieszkalny – lokal (nieruchomość) stanowiący osobny przedmiot własności lub władania, będący częścią budynkowej nieruchomości wielolokalowej (budynek wielorodzinny lub dwulokalowy budynek jednorodzinny).
Ze względu na kredytowanie i niezbędną dokumentację wyróżniamy trzy zasadnicze „źródła zakupu”:
a) Rynek pierwotny
czyli zakup mieszkania zasiedlanego po raz pierwszy, budowanego przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową (ale na sprzedaż, ponieważ praw spółdzielczo – lokatorskich się z zasady nie kredytuje, bo nie ma jak się zabezpieczyć na takiej nieruchomości).
W przypadku mieszkań w budowie kredytujemy je kredytem budowlano – hipotecznym. Zabezpieczeniem dla banku na czas budowy jest cesja z umowy przedwstępnej przyjęta do wiadomości przez dewelopera. Kredyt w takim wypadku wypłacany jest w transzach, karencja w spłacie odsetek standardowo do ostatniej transzy.
Dokumenty:
- pozwolenie na budowę ostateczne
- krs (ceidg), nip i ewentualne pełnomocnictwa osób reprezentujących dewelopera
- umowa przedwstępna – deweloperska (zgodna z wymogami ustawy deweloperskiej, czyli w formie aktu notarialnego, z obowiązkowym prospektem informacyjnym i załącznikami takimi jak rzut mieszkania, standard wykończenia)
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla inwestycji
- jeśli deweloper ma na działce zabezpieczony kredyt – zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie KW dla lokalu od banku kredytującego dewelopera
- odpis KW dla inwestycji
Przeciętny stan „fizyczny”:
Zazwyczaj mieszkania na rynku pierwotnym oddawane są nabywcy w tzw. „stanie deweloperskim”, czyli mają tylko zrobione wylewki pod posadzki, pobielone ściany i pomontowane punkty instalacyjne. Brak drzwi, podłóg, wyposażenia kuchni i łazienek, oświetlenia (tylko wyprowadzona instalacja), schodów wewnętrznych (dla lokali wielopoziomowych) itp.
Jasnym jest że w takim lokalu żyć się nie da. W związku z tym, większość banków pozwala jednym kredytem sfinansować zakup i wykończenie lokalu. Oczywiście nadal należy utrzymać wymagany poziom LTV, ale za wartość nieruchomości przyjmuje się jej wartość po wykończeniu (w praktyce = cena zakupu + koszt wykończenia).
b) Rynek wtórny
czyli zakup „z drugiej ręki”, lokalu już kiedyś historycznie zasiedlonego. Ale też ogólnie lokalu samodzielnego. W tym wypadku kryterium jest moment wypłaty kredytu – po akcie notarialnym (z jednym wyjątkiem – licytacje komornicze, przetargi miejskie itp., gdzie akt notarialny jest podpisywany dopiero po wpłynięciu ceny zakupu).
Jako takie traktujemy też wszelkiego rodzaju kredyty zabezpieczane na mieszkaniu, które nie jest celem zakupu (czyli pożyczki hipoteczne, konsolidacje, refinanse), a które jest już własnością kredytobiorcy (lub osoby trzeciej, jeśli bank takie zabezpieczenie przyjmuje).
Dokumenty:
- umowa przedwstępna nabycia (gdy jest transakcja zakupu)
- dokument potwierdzający nabycie prawa własności przez obecnego właściciela (akt zakupu, postanowienie sądu, akt darowizny itp.)
- odpis KW dla lokalu
Umowa przedwstępna może w tym wypadku być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego jak i umowy cywilnoprawnej spisanej przez strony.
Przeciętny stan „fizyczny”:
Zazwyczaj mieszkania na rynku wtórnym oddawane są nabywcy w tzw. „stanie do zamieszkania”, bo są po prostu na bieżąco użytkowane. Mają więc podstawowe wyposażenie łazienek i kuchni, podłogi, drzwi itp. Często można dosłownie wejść ze swoimi rzeczami i mieszkać, bo zostają nawet meble. Jednak czasami wymagają mniejszego lub większego remontu (zwłaszcza takie z licytacji i inne okazyjnie kupione „rudery”).
W związku z tym, większość banków pozwala jednym kredytem sfinansować zakup i remont lokalu. Oczywiście nadal należy utrzymać wymagany poziom LTV, ale za wartość nieruchomości przyjmuje się jej wartość po remoncie (w praktyce = cena zakupu + koszt remontu, ewentualnie czasami warto wykonać operat szacunkowy, gdy cena zakupu jest bardzo atrakcyjna a remont podniesie wartość znacząco).
c) Rynek „półpierwotny”
czyli zakup nowego mieszkania/domu od dewelopera, jednak już oddanego do użytkowania i z założoną KW.
Zasadniczo określenie to zostało stworzone na potrzeby tego opracowania i nie występuje potocznie. Dotyczy ono praktycznie tylko tej jednej, opisanej na wstępie sytuacji i podejścia banków kredytujących do dokumentacji w takim przypadku.
Czyli – nie potrzeba wśród dokumentacji pozwolenia na budowę/użytkowanie, a tylko samą KW (oraz wypis i wyrys dla domów). Ale nadal potrzebne będą dokumenty rejestrowe dewelopera.
2. Budynek jednorodzinny – wolnostojący, bliźniak, szereg
Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane, za budynek jednorodzinny uważa się budynek mieszkalny, trwale z gruntem związany, o maksymalnie dwóch niezależnych lokalach mieszkalnych. Czyli „jednorodzinny” spokojnie może służyć dwóm rodzinom. I ta definicja odnosi się do każdego rodzaju zabudowy. Istotnym jest, by np. w zabudowie szeregowej każdy budynek miał osobny fundament. Tylko wtedy są traktowane jako osobne budynki, a ustawa mówi o ich „samodzielności”. Zazwyczaj również w takim wypadku każdy z nich leży na osobnej działce gruntu, ale tu prawo nie stawia takich wymagań.
Zasadniczo dla każdego rodzaju budynku jednorodzinnego lista dokumentów do kredytu będzie identyczna. To samo dotyczy opisu stanu prawnego. Jedyne różnice są „fizyczne” – albo mamy sąsiada za ścianą (bliźniak, ostatni z szeregu) lub dwiema skrajnymi ścianami (szereg), albo ich nie mamy (wolnostojący).
Analogicznie do lokali mieszkalnych, także w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych zasadnicze różnice sprowadzają się do rynku, przy czym w przypadku rynku pierwotnego nie ma żadnych różnic jeśli chodzi o dokumentację. Dom nabywany od dewelopera traktuje się tak samo jak mieszkanie nabywane od dewelopera.
Jest jednak inna różnica – dom, w przeciwieństwie do mieszkania, można wybudować samodzielnie tzw. „systemem gospodarczym”.
a) Budowa systemem gospodarczym
czyli budowa domu na posiadanej działce we własnym zakresie (w tym budowa z generalnym wykonawcą, co należy odróżnić od inwestora zastępczego – czyli dewelopera).
Dokumenty:
- projekt budowlany (architektura) w zakresie: opis techniczny, rzuty kondygnacji, przekroje, rzuty elewacji
- projekt zagospodarowania terenu
- prawomocne pozwolenie na budowę
- odpis KW działki
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- potwierdzenie prawa własności działki (akt notarialny, postanowienie sądu etc.)
- kosztorys budowy (praktycznie każdy bank ma swój formularz na to)
- zazwyczaj operat szacunkowy (może być wykonany przez bank, może przez rzeczoznawcę wybranego przez klienta, ale akceptowanego przez bank)
Przeciętny stan „fizyczny”:
Zazwyczaj żaden (klient przymierza się do budowy) lub jakiś etap budowy (klient rozpoczął budowę z własnych środków i potrzebuje kredytu na jej kontynuację).
Bank zawsze będzie chciał, by budowa została dokończona przynajmniej do stanu deweloperskiego (a najchętniej do wykończonego). Tylko taka nieruchomość może zostać oddana do użytkowania a zatem faktycznie stać się „domem” a nie placem budowy. I tylko taka jest wystarczająco płynna i gwarantuje wartość wystarczającą bankowi na zabezpieczenie się hipoteką.
b) Rynek wtórny
czyli zakup „z drugiej ręki” domu już kiedyś historycznie zasiedlonego. Ale też ogólnie domu samodzielnego. W tym wypadku kryterium jest moment wypłaty kredytu – po akcie notarialnym (z jednym wyjątkiem – licytacje komornicze, przetargi miejskie itp., gdzie akt notarialny jest podpisywany dopiero po wpłynięciu ceny zakupu).
Jako takie traktujemy też wszelkiego rodzaju kredyty zabezpieczane na domu, który nie jest celem zakupu (czyli pożyczki hipoteczne, konsolidacje, refinanse), a który jest już własnością kredytobiorcy (lub osoby trzeciej, jeśli bank takie zabezpieczenie przyjmuje).
Dokumenty:
- umowa przedwstępna nabycia (gdy jest transakcja zakupu)
- dokument potwierdzający nabycie prawa własności przez obecnego właściciela (akt zakupu, postanowienie sądu, akt darowizny itp.)
- odpis KW działki
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów
Uwaga! Budynek powinien być ujawniony w KW i/lub ewidencji! Jeśli tego nie dopilnowano, bank zazwyczaj zażąda dodatkowo:
- pozwolenia na użytkowanie
- decyzji o podatku od nieruchomości
- lub innych dokumentów potwierdzających stan prawny i powierzchnię budynku
Umowa przedwstępna może w tym wypadku być zawarta zarówno w formie aktu notarialnego jak i umowy cywilnoprawnej spisanej przez strony.
Przeciętny stan „fizyczny”:
Zazwyczaj domy na rynku wtórnym oddawane są nabywcy w tzw. „stanie do zamieszkania”, bo są po prostu na bieżąco użytkowane. Mają więc podstawowe wyposażenie łazienek i kuchni, podłogi, drzwi itp. Często można dosłownie wejść ze swoimi rzeczami i mieszkać, bo zostają nawet meble. Jednak czasami wymagają mniejszego lub większego remontu (zwłaszcza takie z licytacji i inne okazyjnie kupione „rudery”).
W związku z tym, większość banków pozwala jednym kredytem sfinansować zakup i remont domu. Oczywiście nadal należy utrzymać wymagany poziom LTV, ale za wartość nieruchomości przyjmuje się jej wartość po remoncie (w praktyce = cena zakupu + koszt remontu, ewentualnie czasami warto wykonać operat szacunkowy, gdy cena zakupu jest bardzo atrakcyjna a remont podniesie wartość znacząco)
3. Działka budowlana niezabudowana
Pojęcie „działki budowlanej” odnosi się do działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną). Według aktualnego stanu prawnego nie muszą to wcale być działki, których rodzajem użytków w ewidencji jest przeznaczenie pod zabudowę. Tak naprawdę istotne są:
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jeśli jest)
- Studium uwarunkowań przestrzennych gminy (jeśli jest)
- Rodzaj i klasa użytku oraz okolica, a także powierzchnia działki (z zasady nie ma problemu z wyłączeniem z użytkowania rolnego działek niewielkich – kilkunastoarowych, które leżą w pobliżu działek już zabudowanych zabudową jednorodzinną, a są działkami rolnymi klasy IVa lub niższej)
Banki generalnie traktują działki jako budowlane w wymienionych powyżej przypadkach i zależnie od sytuacji wymagają odpowiednich dokumentów (wypisu z MPZP, potwierdzenia wyłączenia z użytkowania rolnego itp.).
Część banków umożliwia sfinansowanie zakupu takich działek kredytem mieszkaniowym, zazwyczaj ograniczając jednak nieco bardziej LTV niż dla nieruchomości mieszkalnych. Inne np. sfinansują zakup działki tylko łącznie z budową domu. Dobry doradca zawsze zweryfikuje aktualną ofertę w takim wypadku.
Dokumenty:
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów
- odpis KW
- dokument potwierdzający nabycie przez obecnego właściciela
- dokumenty potwierdzające przeznaczenie działki
4. Pozostałe działki (rolne, leśne)
Z zasady niekredytowalne kredytami mieszkaniowymi. Działki przeznaczone do użytku jako uprawy/łąki/pastwiska/lasy. Teoretycznie nie można się na nich budować (choć na pewnych rodzajach działek rolnych przy zachowaniu odpowiednich parametrów – min 30a i niska klasa – można wybudować dom w ramach tzw. „siedliska”).
Tego typu działki banki kredytują niechętnie – i robią to raczej „banki dla rolników” i lokalne banki spółdzielcze.
Dokumentacja taka sama jak dla działek budowlanych.
5. „Dodatki” do mieszkania – garaż, miejsce postojowe, komórka lokatorska
Zazwyczaj nabywane „w pakiecie” od dewelopera. Występują dwa podstawowe rodzaje takich nieruchomości powiązanych:
Udział w odrębnej własności – np. hala garażowa stanowi osobną nieruchomość. W takim wypadku udział w niej i powiązane z tym udziałem konkretne miejsce postojowe stanowi osobną, zbywalną nieruchomość z punktu widzenia klienta i banku. Niektóre banki to skredytują, stosując hipotekę łączną (na mieszkaniu i udziale klienta w garażu).
Prawo użytkowania przynależne do lokalu – w takim wypadku konkretne miejsce postojowe czy też komórka lokatorska wpisana jest w KW lokalu jako przynależna do wyłącznego korzystania. Prawnie stanowi element nieruchomości wspólnej, ale dany lokal ma wyłączne, niezbywalne prawo do korzystania z tej powierzchni. Tu trudniej o finansowanie, gdy cena jest zbyt wysoka (a to się deweloperom zdarza), ponieważ bank wyceni co prawda lokal wraz z tym prawem, ale nie będzie się sugerować przy tym ceną tego prawa narzuconą przez dewelopera, a realiami rynkowymi. I w takim wypadku może się okazać konieczny większy wkład własny klienta.
Jeżeli nabywany jest udział w odrębnej własności, dokumentacja jest taka sama jak dla lokalu mieszkalnego. Jeżeli prawo, to tylko musi być wpisane w umowie przedwstępnej i później akcie notarialnym oraz KW.
Tomasz Suski, listopad 2015
Jeśli wpis okazał się przydatny – zapisz się na newsletter lub polub nas na FB, by nie przegapić kolejnych!
