Karencja w spłacie kapitału i odsetek

Karencja oznacza zwłokę – przesunięcie w  czasie. W przypadku kredytów mówimy o karencji w spłacie części lub całości rat, czyli przesunięciu ich spłaty w czasie. Należy pamiętać, że karencja nie oznacza umorzenia wymagalnej spłaty, a tylko przesunięcie terminu jej wymagalności!

Co więcej, zazwyczaj karencja powoduje dodatkowe koszty, ponieważ przesunięte w czasie płatności również są oprocentowane.

Karencja w spłacie kapitału

Oznacza ona, że w pewnym okresie czasu nie spłacamy części kapitałowej raty. Konsekwencje tego są następujące:

• Spłacamy tylko odsetki więc chwilowo nasze obciążenie jest mniejsze
• Przesunięty kapitał spłacimy w kolejnych ratach, po prostu raty będą wyższe
• Niespłacony w okresie karencji kapitał sprawia, że saldo kredytu nie maleje, zatem płacimy w tym czasie stałe odsetki od pozostałego do spłaty salda kapitału. Oznacza to, że w okresie karencji w spłacie kapitału płacimy bankowi odsetki niejako „bez sensu”.

Dla zobrazowania wpływu karencji w spłacie kapitału, poniżej ten sam kredyt, w ratach równych, z karencją 10 miesięcy (pierwsza tabela) i bez karencji (druga tabela)

Warto zwrócić uwagę jak się zmienia rata całkowita po okresie karencji. Kredyt 1 mln zł liczony dla 20 letniego okresu kredytowania. Tylko 10 miesięcy karencji (około 4% okresu) – bez karencji łączna spłata to 1 505 434zł, z karencją już 1 518 637zł

Ten typ karencji występuje na wniosek kredytobiorcy lub, w specyficznych rodzajach kredytów, narzucany jest przez bank:

• Dla kredytów budowlano – hipotecznych, w trakcie wypłaty transz, banki stosują karencję w spłacie kapitału. Oznacza to, że kredytobiorca zaczyna spłacać kapitał dopiero po wypłacie ostatniej transzy (a więc całego) kredytu
• W przypadku kredytów dla deweloperów często karencja w spłacie kapitału występuje w całym okresie budowy (zazwyczaj ustalanym na około 24 miesięcy) oraz czasami dodatkowo w początkowym okresie sprzedaży (6-12 miesięcy po okresie budowy). Kapitał jest spłacany ze sprzedaży mieszkań dopiero po tej karencji, więc praktycznie na koniec okresu kredytowania (choć warto ponegocjować i umożliwić wcześniejsze spłaty – to się bardziej deweloperowi opłaci) zgodnie z ustalonym harmonogramem spłat (zazwyczaj 12-24 miesiące na spłatę, wyższe spłaty kapitału w pierwszych okresach spłaty, niższe później, często w odstępach kwartalnych).

W przypadku kredytów z długim (można przyjąć, że długi okres to powyżej 15 lat) okresem kredytowania spłacanych w ratach równych, karencja w spłacie kapitału kompletnie się nie opłaca w początkowym okresie kredytowania – wtedy większość raty stanowią odsetki, więc obciążenie zmaleje niewiele. Trochę lepiej to wygląda w przypadku rat malejących, gdzie część kapitałowa jest taka sama w całym okresie kredytowania.

Często warto jednak zastosować karencję w spłacie kapitału w  przypadku nieruchomości kupowanych na wynajem w ramach project finance. W czasie oczekiwania na wpis hipoteki i płatności odsetek od kredytu na vat (jeśli taki występował) – czyli zazwyczaj około 3 miesięcy. W takim wypadku istotny jest cash flow, a przychody z najmu są z góry ustalone – więc karencja pozwala obsłużyć te dodatkowe koszty w pierwszym okresie.

Karencja w spłacie odsetek

Praktycznie nie występuje karencja w spłacie samych odsetek. Raczej stosuje się tzw. „wakacje kredytowe”, gdzie karencją objęta  jest spłata całej raty (lub jej części, ale zarówno w zakresie kapitału jak i odsetek).

Takie „wakacje kredytowe” mogą znacząco poprawić chwilowe saldo przepływów, trzeba jednak pamiętać, że wszystkie niespłacone raty będą skapitalizowane. A to oznacza, że w przyszłości zapłacimy odsetki od wyższego salda kapitału niż przed „wakacjami” – czyli również odsetki od odsetek!

Tego typu karencja (kapitałowo - odsetkowa) jest również czasami stosowana w przypadku kredytów deweloperskich, analogicznie jak sytuacja opisana dla karencji w spłacie kapitału, przy czym niezapłacone odsetki są kapitalizowane, czyli podnoszą saldo kapitału do spłaty.
Standardowo przy kredycie deweloperskim banki wymagają kaucji na zabezpieczenie płatności odsetek w okresie karencji w spłacie kapitału. Przesunięcie całości płatności sprawi, że nie będzie to konieczne.

Tomasz Suski, październik 2015

Jeśli wpis okazał się przydatny – zapisz się na newsletter lub polub nas na FB, by nie przegapić kolejnych!