Kredyt na nieruchomość komercyjną pod wynajem

Kredyty komercyjne dla Spółek Celowych (SPV)

Finansowanie nieruchomości komercyjnych przeznaczonych pod wynajem w oparciu o metodę liczenia zdolności kredytowej nazywaną Project Finance jest najlepszą metodą podwyższenia wartości majątku w postaci nieruchomości. Ta forma inwestycji skutkuje uzyskaniem lub zwiększeniem bieżących przychodów z najmu oraz poprawą stanu przepływów środków pieniężnych. Choć możliwe jest do uzyskania finansowanie dla dowolnej formy prawnej prowadzonej działalności gospodarczej – zarówno osobowej jak i spółek prawa handlowego, to zalecaną i najchętniej kredytowaną formą przez banki jest utworzenie tzw. Spółki Celowej.

Spółka Celowa (SPV - Special Purpose Vehicle) jest to taka struktura organizacyjna przedsiębiorstwa, która umożliwia zaciągnięcie kredytu w oparciu o przyszłe dochody generowane z nieruchomości. Spółki celowe powoływane są w określonym celu, którym może być budowa lub zakup nieruchomości pod wynajem, obiektów hotelowych lub innych obiektów generujących przychody z najmu krótko lub długoterminowego. Spółki celowe tworzone są zazwyczaj przy inwestycjach przewyższających nakłady inwestycyjne w kwocie 1 mln zł netto i przybierają najczęściej formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki komandytowej.

Dlaczego SPV jest bezpieczną i atrakcyjną formą dla banku i kredytobiorcy (Sponsora Projektu):

Sponsor Projektu powołując SPV ma szansę większych możliwości inwestycyjnych i ominięcia wielu ograniczeń jakie pojawiają się przed standardowymi spółkami starającymi się o kredyt komercyjny:

• nie jest wymagany konkretny okres jaki SPV musi funkcjonować, o kredyt może się starać nawet spółka z o.o. w organizacji. W innych wypadkach wymagany jest pewien okres prowadzenia działalności gospodarczej - 12, 24 lub nawet 36 miesięcy;

• określanie zdolności kredytowej takiego podmiotu odbywa się na zasadach metody "project finance" tj. na podstawie prognoz przyszłych przychodów, dochodów i nadwyżek środków uzyskiwanych przez SPV i generowanych przez nieruchomość. W przypadku tradycyjnej spółki musi ona wykazywać się odpowiednimi historycznymi wynikami finansowymi;

• Spółka Celowa jest również bezpieczna z punktu widzenia banku kredytującego i dlatego banki chętniej kredytują inwestycje w kwotach powyżej 4 mln zł netto w takiej konstrukcji. Bank, po pierwsze, ma pewność, że dana Spółka Celowa ograniczy działalność tylko do danej inwestycji, a po drugie ma większe możliwości zabezpieczeń wierzytelności niż w przypadku standardowych podmiotów prawnych prowadzących działalność gospodarczą.

Co proponujemy?

Każda oferta współpracy z Inwestorem w tym konkretne oferty propozycji finansowania są przygotowywane indywidualnie i zależą od poszczególnych parametrów projektu inwestycyjnego. Posiadając duże doświadczenie wyspecjalizowaliśmy się również w kredytach refinansowych gdzie celem jest zmiana banku i uzyskanie znacznie atrakcyjniejszych warunków finansowania.
Zespół ERATII składający się w każdym przypadku z min. 2 osób wkłada wiele wysiłku by uzyskać dla Inwestora najlepsze rozwiązania i przedstawić ofertę banków umożliwiających sfinansowanie planów Sponsorów Projektu tj. przyszłych udziałowców Spółki Celowej. Prawidłowo przygotowany proces inwestycyjny to większe szanse powodzenia i bardziej atrakcyjna oferta finansowania.

Wyszukanie i/lub analiza ofert nieruchomości: istotą projektu jest docelowe uzyskanie aktywów w postaci nieruchomości oraz zapewnienie bieżących wpływów z najmu przewyższających koszty operacyjne i finansowe. By to osiągnąć konieczna jest dokładna analiza i selekcja dostępnych na rynku nieruchomości. Oferujemy pełne analizy ekonomicznej opłacalności inwestycji. Pomagamy również w negocjacjach pomiędzy stronami transakcji oraz w przygotowaniu umów projektowych np. umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości.

Tworzenie podmiotu prawnego: nasza wiedza i doświadczenie w tym zakresie pozwalają na przeprowadzenie transakcji od samego początku, tj. utworzenia Spółki Celowej w odpowiedniej, akceptowalnej przez banki i bezpiecznej dla Sponsora Projektu formie.

Tworzenie Biznesplanu: niezbędnym elementem kredytu pod przyszłe dochody jest wykonanie rzetelnego biznesplanu przedsięwzięcia. Ten dokument w dużej mierze decyduje o przyznaniu kredytu lub leasingu, stanowi również istotne źródło informacji zarządczych dla Spółki.

Pozyskanie finansowania: przede wszystkim są to produkty przeznaczone na realizację inwestycji oraz zapłatę podatku VAT. Specjalizujemy się również w refinansowaniu posiadanych zobowiązań inwestycyjnych i uzyskanie lepszych warunków kredytu niż dotychczasowe.

Procedowanie wniosku kredytowego: od zgromadzenia dokumentów po wypłatę kredytu i w dalszej kolejności pomoc w ustanowieniu zabezpieczeń. Prowadzimy całą procedurę szybko i skutecznie. Mamy w tym zakresie wieloletnie, duże doświadczenie.

Po więcej informacji zapraszamy do naszego działu zajmującego się usługami dla rynku nieruchomości komercyjnych.

Cel kredytu:

• zakup nieruchomości komercyjnej oraz finansowanie podatku VAT,
• budowa nieruchomości komercyjnej oraz finansowanie podatku VAT,
• refinansowanie kapitału z nieruchomości z przeznaczeniem na zaakceptowany przez bank cel (np. zakup innej nieruchomości komercyjnej),
• spłatę kredytów inwestycyjnych. Wyegocjujemy i pozyskamy atrakcyjniejsze warunki cenowe oraz niecenowe np. dłuższy okres kredytowania, inny system spłaty rat itp.

Ramowe warunki oferty kredytowej:

• kwota kredytu: minimum 700 000 PLN netto,

• okres kredytowania: standardowo od 12 do 15 lat, w niektórych przypadkach nawet 20 lat,

• waluta kredytu: standardowo waluta kredytu powinna być skorelowana z walutą w jakiej spółka celowa będzie uzyskiwała przychody (wpływy z najmu),

• oprocentowanie: zmienne. Stopa bazowa (np. WIBOR dla PLN) + marża banku.
  Istnieje również możliwość zabezpieczenia takiego kredytu stałą stopą procentową (IRS),

• standardowo wymagany wkład własny wynosi 20% ceny zakupu netto. Często jednak jesteśmy w stanie zaproponować ofertę z niższym wkładem własnym zastępując go częściowo inną nieruchomością (o ile inwestor taką może zaproponować) lub gwarancją BGK,

• akceptowane nieruchomości: biurowe, handlowe, usługowe, magazynowe, mieszane z wymienionych, także z funkcją mieszkalną,

• konieczne przedstawienie umów najmu, lub umów przedwstępnych/listów intencyjnych od najemców.

Nabywcy produktu:

• nabywcami produktu są Inwestorzy prowadzący firmy w dowolnej formie prawnej. Preferowany nabywca to Spółki Celowe, aczkolwiek należy pamiętać, iż bank również sprawdza wiarygodność Sponsorów Projektu tj. obecnych lub docelowych udziałowców Spółki Celowej.

Zabezpieczenia:

• wpis hipoteki w KW prowadzonej dla nieruchomości,

• cesja praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych,

• zabezpieczenia przejściowe do czasu wpisania hipoteki tj. poręczenie wekslowe lub cywilne Sponsorów Projektu,

• cesja praw z zawartych umów najmu,

• zastaw na udziałach i inne wskazane przez kredytodawcę.